Die Mechanismen und Kostenstrukturen kollektiver Immobilieninvestments

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Die Suche nach finanzieller Unabhängigkeit durch Immobilieninvestments hat sich zu einem zentralen Bestandteil moderner Vermögensbildung entwickelt. Während der direkte Erwerb von physischen Objekten erhebliches Startkapital erfordert, bieten kollektive Anlageformen eine zugängliche Alternative für breitere Bevölkerungsschichten. Das Verständnis der komplexen Mechanismen, Kostenstrukturen und Risikoprofile dieser Finanzinstrumente ist unerlässlich für jeden Anleger, der langfristig passives Einkommen generieren möchte.

Die Einführung spezieller Immobilien-Investment-Treuhandgesellschaften

Bevor wir die Funktionsweise traditioneller Investmentfonds im Detail beleuchten, ist es notwendig, eine spezifische Variante der Immobilienanlage vorzustellen, die als Immobilien-Investment-Treuhandgesellschaft bekannt ist. Hierbei handelt es sich um Kapitalgesellschaften, die ihr Kapital ausschließlich in physische Immobilien investieren und sich dabei an strenge gesetzliche Rahmenbedingungen halten müssen. Die Einhaltung dieser regulatorischen Vorgaben ist für den Betrieb dieser Gesellschaften absolut zwingend und unumgänglich. Darüber hinaus sind diese Unternehmen in der Regel an der Börse notiert, was eine breite öffentliche Teilhabe ermöglicht. Eine detailliertere Betrachtung dieses speziellen Anlagevehikels wird in einem späteren Abschnitt dieser Ausführungen erfolgen.

Der kosteneffiziente Erwerb von Investmentfonds

Im folgenden Verlauf werde ich schrittweise erläutern, wie man durch Immobilienfonds passives Einkommen erzielen kann. Der erste Schritt betrifft die Frage, wie man solche Anlagen günstig erwerben kann. Es ist unbestreitbar teurer, wenn man sich klassisch an eine Filialbank wendet, da diese Institutionen höhere operative Kosten als Internetanbieter tragen und diese in Form höherer Gebühren an den Kunden weitergeben. Erhebliche Einsparungen lassen sich realisieren, wenn man sich eigenständig im Internet informiert und die Immobilienfonds-Investition über einen digitalen Wertpapierhändler abwickelt. Im World Wide Web finden sich zahlreiche Vergleichsportale, die solche Vermittler gegenüberstellen. Auf diesen Plattformen kann man die anfallenden Kosten und Gebühren ganz konkret einsehen. Sobald ein vertrauenswürdiger Anbieter identifiziert ist, steht die Entscheidung für einen spezifischen Fonds an.

Die Auswahl des passenden Investmentvehikels

Um diese Auswahlfrage für sich selbst zu beantworten, stehen grundsätzlich zwei Wege zur Verfügung. Man kann ein Beratungsgespräch mit einem Bankberater vereinbaren, dessen Beratungsqualität jedoch stark von seiner individuellen Qualifikation abhängt. Alternativ kann man über Internetanbieter herausfinden, in welchen Fonds man angesichts der individuellen finanziellen Umstände investieren sollte. Ein seriöser Anbieter in diesem Bereich ist beispielsweise ein bestimmtes Unternehmen, das zu einer großen niederländischen Bank gehört, wobei es zahlreiche weitere Alternativen gibt. Unabhängig vom gewählten Weg gilt stets, dass man alle verfügbaren Informationen über den Anbieter sorgfältig durchlesen muss. Besonders im digitalen Raum ist Vorsicht bekanntermaßen besser als Nachsicht.

Die Bewertung von Risiko und Ertragserwartungen

Zunächst müssen Anleger zwei fundamentale Fragen für sich selbst klären. Die erste Frage betrifft die gewünschte Höhe der Ertragschancen. Die zweite Frage adressiert das maximale Risiko, das man bereit ist einzugehen. Eine grundlegende Faustregel besagt, dass die Risikobereitschaft direkt mit dem potenziellen Ertrag korreliert, wobei gleichzeitig das Verlustrisiko proportional ansteigt. Anleger müssen sich selbst einordnen, ob sie sicherheits-, wachstums- oder chancenorientiert handeln. Sicherheitsorientierte Anleger meiden Risiken und bevorzugen gesicherte Erträge mit minimalen Wertschwankungen der Anteile. Für diese Gruppe eignet sich ein Fonds mit soliden Anlagen, kontinuierlicher Wertentwicklung und geringen Risiken. Wachstumsorientierte Anleger fokussieren sich auf hohe Ertragsaussichten und akzeptieren dafür moderat höhere Risiken und Wertschwankungen, wobei sie ein ausgewogenes Verhältnis von Chancen und Risiken erwarten. Die genaue Ausgestaltung dieses Verhältnisses muss jeder individuell definieren. Chancenorientierte Anleger sind am risikofreudigsten, streben maximale Gewinne an und nehmen dafür hohe Wertschwankungen in Kauf. Für sie sind Fonds mit Aussichten auf überdurchschnittlich hohe Erträge und entsprechend hohe Risiken interessant. Grundsätzlich gilt, dass die erzielbare Rendite unmittelbar von der Risikobereitschaft abhängt. Zudem ist ein langfristiger Anlagehorizont stets vorteilhaft, da er das Gesamtrisiko reduziert.

Wesentliche Kennzahlen zur Fondsbewertung

Es existieren mehrere wichtige Kennzahlen, die zur Bewertung eines Fonds herangezogen werden sollten. Dazu gehört die durchschnittliche historische Rendite. Ebenso relevant ist der maximale Verlust, der den prozentual stärksten Wertverlust des Fonds innerhalb eines bestimmten Zeitraums aufzeigt. Die Volatilität gibt die Schwankungsbreite eines Fonds an und zeigt, wie stark der Fondspreis in einem Zeitraum von seinem langfristigen Mittelwert abweicht, wobei hohe Volatilität ein hohes Risiko signalisiert. Des Weiteren ist das Alpha von Bedeutung. Wird der zugrunde liegende Vergleichsindex überschritten, generiert der Fonds eine Überrendite, die als positives Alpha bezeichnet wird. Dieser Kennwert gibt an, um wie viel die Wertentwicklung positiv vom Vergleichsindex abweicht. Schließlich zeigt der Beta-Wert, wie hoch der Fonds mit dem Vergleichsindex korreliert. Ein Beta von eins bedeutet, dass der Fonds dem Index exakt folgt.

Die praktische Durchführung des Fondserwerbs

Nachdem die relevanten Auswahlkriterien bekannt sind, kann der eigentliche Erwerb stattfinden. Hat man einen Fonds gefunden, der den eigenen Wünschen entspricht, muss zunächst ein Tagesgeldkonto bei dem jeweiligen Anbieter eröffnet werden. Idealerweise besitzt man bereits ein solches Konto bei einem Anbieter, der auch einen passenden Fonds offeriert. Als Beispiel sei ein spezifischer niederländisch-affilierter Anbieter genannt, bei dem eine Einmaleinlage von 500 Euro oder eine monatliche Anlage ab 50 Euro möglich ist. Werden über den Fonds Erträge erzielt, erfolgen diese einmal im Jahr als Ausschüttung und werden dem Konto gutgeschrieben. Je nach Anbieter variieren die möglichen Anlagebeträge, Laufzeiten und Gebühren erheblich, weshalb eine umfassende Information über jeden in Betracht gezogenen Anbieter unerlässlich ist.

Die Bedeutung der Gesamtkostenquote

Ein abschließender, überaus hilfreicher Tipp betrifft die Gesamtkostenquote. Diese Kennzahl dient dazu, Fondspreise transparenter zu gestalten und Anlegern den Fondsvergleich sowie die Kaufentscheidung zu erleichtern. Sie wird auch als Gesamtkostenquote bezeichnet und gibt Auskunft über die jährlich anfallenden Kosten eines Investmentfonds oder börsengehandelten Indexfonds. Es ist zu beachten, dass der Ausgabeaufschlag von dieser Kennzahl nicht erfasst wird. Seit dem Jahr 2004 sind alle Investmentfonds in Deutschland zur Angabe dieser Quote verpflichtet. Man findet diese Zahl in den laufenden Kosten oder im Jahresbericht, meistens jedoch bereits im Informationsblatt zum jeweiligen Fonds. Allgemein gilt, dass geringere Kosten zu höherer Rendite führen, doch das billigste Angebot ist nicht automatisch die beste Wahl. Eine hohe Quote resultiert oft aus hohen Verwaltungsgebühren für die Fondsverwaltung. Je qualifizierter und erfahrener die Verwaltung, desto höher fallen naturgemäß die Gebühren aus.

Die Zusammensetzung der Fondskosten

Eine niedrige Quote könnte demnach darauf hindeuten, dass nicht die besten Fachkräfte den Fonds verwalten. Um die Rechtfertigung der Höhe zu prüfen, kann man mehrere Fondsangebote hinsichtlich ihrer Quote ins Verhältnis setzen. Zudem sollte man die genaue Kostenaufschlüsselung im Verkaufsprospekt sorgfältig lesen. Aktiv verwaltete Investmentfonds erheben eine Verwaltungsgebühr von 1,5 bis 2,5 Prozent. Passiv verwaltete Fonds und börsengehandelte Indexfonds haben in der Regel kein kostenintensives Management. Die Quote besteht jedoch nicht nur aus Verwaltungskosten. Hinzu kommen Depotbankgebühren, Prüfungskosten, Veröffentlichungskosten und sonstige Betriebskosten. Da die Fondsverwaltung keine Wertpapierdepots eigenständig anlegen darf, übernimmt eine Depotbank die Verwaltung, deren Gebühren bei 0,1 bis 0,3 Prozent des Fondsvermögens liegen. Prüfungskosten entstehen, weil Fondsgesellschaften gesetzlich verpflichtet sind, jährlich einen Rechenschaftsbericht zu erstellen, was ein Wirtschaftsprüfer gegen Entgelt übernimmt. Veröffentlichungskosten umfassen Ausgaben für Anzeigen, Sponsorings, Werbeauftritte, die Erstellung von Prospekten und Broschüren sowie Druckkosten. Sonstige Kosten können durch unerwartete Anwaltskosten entstehen. Studien zeigen, dass der Wert dieser Quote bei Aktienfonds generell größer ist als bei offenen Immobilienfonds und Rentenfonds, während Geldmarktfonds durchschnittlich die geringste Quote aufweisen.

Versteckte Kosten und Interessenkonflikte

Kosten, die diese Quote nicht erfasst, sind Transaktionskosten, erfolgsabhängige Verwaltungskosten, Ausgabeaufschläge, Rücknahmeabschläge und andere Anlegerkosten. Transaktionskosten entstehen durch den Kauf und Verkauf von Aktien, da Maklergebühren, Ordergebühren und eine Börsenumsatzsteuer zu zahlen sind. Diese Transaktionskosten stellen die größten Kosten eines Fonds dar und dürfen nicht vergessen werden. Oft wird die Quote genau dafür kritisiert, dass sie diese schwerwiegenden Transaktionskosten nicht angibt. Manche Fonds gewähren der Verwaltung erfolgsabhängige Boni, die zusätzliche Verwaltungskosten verursachen. Beim Kauf von Fondsanteilen fällt ein Ausgabeaufschlag an, der beim Erwerb an der Börse entfällt, wofür jedoch Ordergebühren verlangt werden, die je nach Wertpapierhändler variieren. Zudem erhalten manche Bankberater eine Provision bei erfolgreicher Vermittlung, was in seltenen Fällen die Beratungsziele negativ beeinflusst, da der Berater dann die eigene Provision über den maximalen Erfolg des Kunden stellt. Bei der Rückgabe von Anteilen an die Fondsverwaltung wird manchmal ein Rücknahmeabschlag verlangt. Weitere nicht in der Quote enthaltene Kosten können Depotkontoführungsgebühren oder Transaktionskosten für den Börsenhandel sein. Die Quote legt also nicht die tatsächliche gesamte Kostenstruktur offen, und man sollte sich vom Begriff der Gesamtkostenquote nicht in die Irre führen lassen.

Die Berechnung der Gesamtkostenquote

Die Quote wird in Prozent angegeben, da sie zwei Werte ins Verhältnis setzt: die Kosten und das durchschnittliche Fondsvolumen. Sie berechnet sich aus den Kosten, die während eines Jahres durch das Sondervermögen beglichen wurden, geteilt durch den Durchschnitt des Fondsvolumens bzw. den durchschnittlichen Gesamtwert des Sondervermögens. Das Sondervermögen ist das Kapital der Anleger, das von der Investmentgesellschaft verwaltet wird. Die Berechnung erfolgt stets mit den Zahlen des vergangenen Geschäftsjahres, sodass sich der zukünftige Wert verändern kann. Zur Veranschaulichung dient eine Beispielrechnung: Ein beliebiger Fonds verwaltet 1 Million Euro. Die Fondskosten betrugen im vergangenen Jahr 30.000 Euro. 30.000 Euro geteilt durch 1.000.000 Euro ergibt den Wert 0,003. Die Quote liegt also bei 3 Prozent. Dieses Wissen hilft Anlegern, die jährlichen Investmentkosten grob einzuschätzen. Möchte man Anteile in Höhe von 10.000 Euro kaufen, multipliziert man diesen Betrag mit 0,003 und erhält ungefähr 300 Euro an erwarteten Investmentkosten für das folgende Jahr. Die Quote eignet sich jedoch nur zur ungefähren Schätzung, da sie mit variierenden Werten auch die Fondskosten verändert.

Alternative Kennzahlen und Immobilienaktien

Alternativ können andere Kennzahlen zur Information herangezogen werden. Die reale Gesamtkostenquote beinhaltet zusätzlich zu den Aspekten der Standardquote die Depotbankgebühren, Verwaltungs- und Veröffentlichungskosten, Transaktionsgebühren und die erfolgsabhängige Vergütung. Die Gesamteigentumskosten enthalten alle Kosten für den Fondsbesitz, also auch die auf der Ebene des Anlegers entstehenden Kosten. Bei der Kaufentscheidung sollten daher die Fondskosten, das Fondsvolumen, die Rendite und die historische Kursentwicklung beachtet werden. Eine weitere Möglichkeit der Immobilienbeteiligung ist der Kauf von Aktien. Gewöhnliche Aktiengesellschaften gehören nicht zu den Immobilienfonds, doch auch hier findet die Investition ausschließlich in Immobilien statt. Privatanleger können dort Aktien erwerben und am Umsatz beteiligt werden. Immobilienaktien sind Anteile an Firmen, die im Immobiliengeschäft tätig sind und mit Wohn- und Gewerbeimmobilien handeln. In Deutschland sind dies beispielsweise ein großer DAX-Konzern sowie verschiedene MDAX- und SDAX-Unternehmen.

Die Funktionsweise von Immobilienaktien

Im Gegensatz zu Immobilienfonds ist das Investieren in Immobilienaktien zeitaufwendiger, da man sich selbst um den Kauf oder Verkauf kümmern und ein passendes Unternehmen finden muss. Verschiedene Unternehmen kaufen, verkaufen, bauen oder vermieten Immobilien und erzeugen dadurch Gewinn. Als Anleger investiert man in das ausgewählte Unternehmen und profitiert von dessen Einnahmen. Man kauft also Anteile an einem Unternehmen, das bereits viele verschiedene Immobilien besitzt, und investiert nicht direkt in spezielle Projekte oder eine einzelne Immobilie, sondern in eine Immobiliengesellschaft. Da diese Gesellschaften in unterschiedlichsten Regionen und Ländern verschiedene Immobilien besitzen, ist die Auswahl sehr umfangreich, wobei man auf das politische Risiko einzelner Länder achten sollte. Es gibt verschiedene Arten von Immobilienaktien. Einige Konzerne tätigen nur regionale Geschäfte, andere internationale. Auch die Art der Immobilien variiert. Manche Gesellschaften besitzen Wohnimmobilien, andere Gewerbeimmobilien für Hotels, Büros oder den Einzelhandel, während wieder andere einen breit gefächerten Bestand aufweisen. Die Gesellschaften unterscheiden sich auch darin, wie sie ihren Gewinn erzielen. Manche setzen auf Mieteinnahmen, andere kaufen und sanieren Immobilien, um sie anschließend teuer zu verkaufen. Anders als klassische Aktien, die vom Aktienmarkt abhängen, passt sich der Wert der Immobilienaktien der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt an. Wichtig ist es, bei der Wahl des richtigen Unternehmens auf den Nettoinventarwert zu achten.

Bewertung und Einflussfaktoren von Immobilienaktien

Dieser Indikator zeigt den Marktwert aller Immobilien im Besitz des Unternehmens abzüglich der bestehenden Schulden. Je höher dieser Wert, desto profitabler sind die Einnahmen aus den Immobilien. Liegt der Nettoinventarwert unter dem durchschnittlichen Wert der Börse, sollte man vom Kauf absehen, da die Aktie dann sehr teuer ist. Die Vorteile der Investition in Immobilienaktien sind die einfache Handhabung, die hohe Ausschüttungsquote und die finanzielle Sicherheit, da Immobilien einen dauerhaften materiellen Wert haben. Der Preis wird immer durch die Nachfrage bestimmt. Der Kurs steigt, wenn viele Menschen investieren wollen, etwa wenn Fondsmanager Immobilienaktien in einem Fonds zusammenfassen oder ein neuer börsengehandelter Indexfonds auf die Branche ausgelegt wird. Auch ein allgemeiner Immobilienboom oder knapper Wohnraum steigern die Nachfrage, da Unternehmen leichter und schneller Mieter finden, die bereit sind, mehr Miete zu zahlen. Vor allem das Zinsniveau hat einen großen Einfluss. Hohe Zinsen verteuern die Projektfinanzierung, was den Gewinn und somit den Aktienkurs negativ beeinflusst. Sinkt das Zinsniveau, steigen Rentabilität und Aktienkurs. Derzeit sind die Kurse besonders gut, da das niedrige Zinsniveau Anleger zu Alternativen zum klassischen Sparbuch animiert. Zuletzt begünstigen steigende Immobilienpreise den Aktienkurs, da hohe Finanzierungskosten aufgefangen und größere Belastungen in der Bilanz vermieden werden können.

Die praktische Durchführung und Besonderheiten von Immobilien-Investment-Treuhandgesellschaften

Für ein Investment in Immobilienaktien benötigt man zunächst ein Depotkonto bei einer klassischen Filialbank, Internetbank oder Direktbank. Nach der Einrichtung kann man während der Handelszeiten Immobilienaktien über die Börse kaufen und verkaufen. Gekaufte Aktien kann man halten und die regelmäßig ausgeschütteten Dividenden einstreichen oder sie zu einem höheren Preis verkaufen. Für die Beteiligung am Immobilienmarkt muss man kein spezifisches Immobilienwissen aneignen, da die Immobiliengesellschaften die operative Arbeit erledigen. Die Vorteile umfassen regelmäßige Ausschüttungen, einfachen Marktzugang, stark gestiegene Gewinne und Kurse durch den Immobilienboom, ein gutes Marktumfeld durch steigende Mieten, Risikominderung durch Streuung, geringe Kosten ohne Ausgabeaufschlag, hohe Handelbarkeit, Transparenz und die Möglichkeit für Kleinanleger, ein Immobilienvermögen aufzubauen. Nachteile sind das Kursrisiko durch Schwankungen und die Zeit, bis sich das Investment auszahlt. Eine besondere Form sind Immobilien-Investment-Treuhandgesellschaften. Dies sind Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, die Immobilien wie Wohnhäuser, Krankenhäuser, Einkaufszentren oder Bürogebäude besitzen und verwalten. Sie sind spezielle Mischformen aus Unternehmen und Fonds. Solche börsengehandelten Beteiligungen versprechen bis zu 20 Prozent Dividendenrenditen.

Das Besondere ist, dass sie zwar Aktien sind, aber nicht mit dem Aktienmarkt korrelieren. Diese Gesellschaften sind verpflichtet, den Großteil des Gewinns als Dividenden auszuschütten, häufig bis zu 80 oder 90 Prozent. Sind Leerstandsquoten und Zinsniveau niedrig und Mietverträge lang, kann man hier zuverlässig langfristig passives Einkommen generieren. Manche schütten sogar monatlich Geld aus. Durch die Börsennotierung bieten sie maximale Flexibilität zur Diversifikation. Bekannte deutsche Vertreter sind bestimmte Büro- und allgemeine Immobilien-Investment-Treuhandgesellschaften. Für sie gelten besondere Bestimmungen. In Deutschland müssen sie mindestens 90 Prozent des Gewinns ausschütten, der nach dem Handelsgesetzbuch berechnet wird. Der Anlageschwerpunkt muss in Deutschland liegen, genauer gesagt müssen 75 Prozent der Investitionen hier angelegt sein. Das Kerngeschäft ist der Immobilienmarkt, und die Verschuldung darf maximal 55 Prozent des Gesellschaftsvermögens betragen. In den USA unterscheidet man zwischen Hypotheken-Treuhandgesellschaften, Eigenkapital-Treuhandgesellschaften und hybriden Formen. Auch dort müssen 90 Prozent des Gewinns ausgeschüttet werden, wobei diese steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden können und steuerfrei bleiben, was in Deutschland nicht möglich ist. In Singapur muss der vollständige Gewinn ausgeschüttet und in den ersten Jahren mit 10 Prozent versteuert werden. Solche Gesellschaften existieren auch in Frankreich, Großbritannien, Kanada, Australien und Japan.