Analyse von offenen und geschlossenen Immobilienfonds
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Die Investition in Grundstücke und Gebäude stellt seit jeher eine beliebte Methode zur Vermögensmehrung und Absicherung dar. Um auch Privatpersonen den Zugang zu diesem lukrativen Markt zu ermöglichen, haben sich verschiedene Fondskonstruktionen etabliert. Diese Finanzprodukte bündeln das Kapital vieler Beteiligter und investieren es in ausgewählte Objekte. Dabei unterscheiden sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen je nach Fondstyp erheblich. Eine fundierte Kenntnis der regulatorischen Vorgaben, der Besteuerung sowie der inhärenten Risiken ist für eine erfolgreiche Anlagestrategie unverzichtbar.
Strenge Anlagevorschriften für offene Immobilienprodukte
Ein offener Immobilienfonds muss zwingend über mindestens zehn verschiedene Objekte verfügen, um eine ausreichende Streuung zu gewährleisten. Höchstens 20 Prozent des gesamten Fondsvermögens dürfen in Grundstücke investiert sein, die sich aktuell im Bau befinden. Der Erwerb von reinen Liegenschaften darf 15 Prozent des Fondsvermögens nicht überschreiten. Bei Investments in Ländern mit abweichender Währung dürfen lediglich 30 Prozent des Kapitals in Gebäude fließen, sofern das Währungsrisiko nicht abgesichert ist. Ist das Währungsrisiko hingegen vollständig abgesichert, entfällt diese Beschränkung.
Weitere Begrenzungen bei Beteiligungen an Gesellschaften
Darüber hinaus dürfen bis zu 49 Prozent des Vermögens in Immobiliengesellschaften investiert werden, an denen die Kapitalverwaltungsgesellschaft mehrheitlich beteiligt ist. In andere Immobiliengesellschaften dürfen hingegen lediglich bis zu 20 Prozent des Kapitals fließen. Diese strengen Vorgaben dienen dem Schutz der Anleger und sollen eine zu hohe Konzentration auf einzelne Risiken verhindern. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss stets die Einhaltung dieser Grenzen überwachen und dokumentieren. Abweichungen von diesen Regeln sind nur unter strengsten Auflagen und mit Zustimmung der Aufsichtsbehörden möglich.
Die Ermittlung des fondsspezifischen Verkehrswertes
Der Wert des Fondsvermögens und der dazugehörigen Anteilscheine richtet sich nicht nach den tagesaktuellen Marktpreisen. Stattdessen wird der Wert von unabhängigen Gutachtern auf Basis der deutschen Wertermittlungsverordnung berechnet. Der Sachverständige berücksichtigt dabei sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Aspekte des Immobilienbestands. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks und dem Gebäudeertragswert zusammen. Der Gebäudeertragswert spiegelt die erwarteten zukünftigen Einnahmen aus der jeweiligen Immobilie wider.
Berechnung des täglichen Rücknahmepreises
Der Wert der Rücknahmepreise der Anteilscheine wird auf Basis des Nettofondsvermögens errechnet. Dieses Nettovermögen setzt sich aus den gebildeten Rückstellungen, dem Verkehrswert des Immobilienbestands und der verfügbaren Liquidität abzüglich bestehender Verbindlichkeiten zusammen. Die Wertermittlung erfolgt durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft oder in Kooperation mit einer Depotbank. Der ermittelte Rücknahmepreis wird anschließend täglich an der Börse veröffentlicht. Diese transparente Vorgehensweise schafft Vertrauen und ermöglicht den Anlegern eine fundierte Entscheidungsfindung.
Steuerliche Behandlung von Ausschüttungen
Steuerlich zählen die Ausschüttungen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, da die Anteile an Immobilienfonds als Wertpapiere gelten. Im Gegensatz dazu werden Mieteinnahmen aus Direktinvestments in Immobilien steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt. Anleger müssen die Investition bei ihrem Steuerausgleich zwingend als Einnahmen aus ihrem Kapitalvermögen angeben. Erhalten Anleger Ausschüttungen aus Immobilienfonds, werden diese mit 25 Prozent Kapitalertragssteuer als Abgeltungssteuer besteuert. Seit den im Jahr 2009 eingeführten Verlustverrechnungsbeschränkungen können Verluste aus dem Verkauf von Immobilienfonds nicht mehr mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden.
Weitere steuerliche Rahmenbedingungen
Egal ob Einkünfte ausgeschüttet oder thesauriert werden, sie sind in beiden Fällen steuerpflichtig. Grundlagen der Besteuerung veröffentlicht die Kapitalverwaltungsgesellschaft jährlich im Bundesanzeiger. Erträge, die sich aus der Wertsteigerung der Immobilien ergeben, sind zunächst steuerfrei. Werden diese Erträge jedoch gewinnbringend veräußert, fällt erneut die Abgeltungssteuer an. Es können sich steuerliche Vorteile ergeben, wenn Anteile von Investmentfonds in ausländische Immobilien investieren.
Internationale Steuerabkommen und Quellensteuern
Solche Vorteile entstehen, wenn die Einkünfte aus Ländern stammen, mit denen ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht. In diesem Fall werden die Einkünfte in Deutschland nicht mehr besteuert, sofern der Progressionsvorbehalt nicht greift. In vielen Staaten fällt eine Quellensteuer auf Erträge an, die direkt bei Auszahlung einbehalten wird. In Deutschland können Anleger diese Steuer bis zu 15 Prozent anrechnen lassen. Alles, was darüber hinausgeht, kann sich der Anleger im Ausland direkt erstatten lassen.
Abwicklung der ausländischen Steuern
Die Immobilienfonds führen die Quellensteuer ab und erstellen auf Verlangen eine entsprechende Bescheinigung. Dieser Prozess erfordert eine sorgfältige Dokumentation aller grenzüberschreitenden Kapitalflüsse. Anleger sollten sich im Zweifel von einem Steuerberater über die spezifischen Regelungen im Zielland informieren lassen. Eine fehlerhafte Behandlung der Quellensteuer kann zu unnötigen steuerlichen Nachteilen führen. Die korrekte Anwendung der Abkommen sichert die maximale Rendite nach Steuern.
Das Risiko der vorübergehenden Fondsschließung
Die Aussetzung, also die vorübergehende Schließung eines Fonds wegen zu weniger liquider Mittel, ist eines der wesentlichen Risiken. Solche Aussetzungen führen dazu, dass Anteile nicht zurückgenommen werden und die Immobilien an Wert verlieren können. In der Folge verlieren auch die Anteilscheine an der Kapitalverwaltungsgesellschaft an Wert. Offene Immobilienfonds galten immer als eine relativ sichere Art der Geldanlage mit jährlichen Kurssteigerungen von circa vier Prozent. Besonders sicher waren Fonds mit langfristigen Mietverträgen.
Historische Krisen und ihre Folgen
Doch dann kam es im Jahr 2004 zur Fondskrise, da in Deutschland die Mieten nicht weiter anstiegen oder sogar abnahmen. Viele Bürogebäude standen leer und die liquiden Mittel der Fonds schrumpften rapide. Viele Fonds mussten daraufhin zeitweise geschlossen werden. Die schnelle Schließung vieler Fonds fand auch während der Finanzkrise 2008 und nach der Volksabstimmung zum Brexit statt. Die Anteilsrückgabe stellte also ein ernsthaftes Problem für die gesamte Branche dar.
Verschärfte gesetzliche Regelungen seit 2013
Der Gesetzgeber führte deshalb im Jahr 2013 verschärfte Vorschriften ein, um die Stabilität zu erhöhen. Es gibt seither eine Mindesthaltefrist der Anteilscheine von 24 Monaten. Erst danach können Anteile in einer Höhe von bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr zurückgegeben werden. Durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung muss der Anteilseigner seine Absicht gegenüber der Kapitalverwaltungsgesellschaft erklären. Dabei muss er eine Rückgabefrist von zwölf Monaten einhalten.
Maximale Dauer von Liquiditätsschonungen
Eine Rücknahmeaussetzung wegen zu geringer Liquidität darf maximal 36 Monate lang gelten. Schafft es die Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht, innerhalb dieser Zeit genügend Liquidität zu erreichen, erlischt ihr Recht zur Verwaltung des Fonds. Diese Vorschriften führen dazu, dass Anleger heutzutage weniger flexibel sein können als noch vor einigen Jahren. Es ergibt sich aus den Regelungen jedoch auch ein großer Vorteil für die Sicherheit des Kapitals. Das Fondsvermögen ist geschützt und das kommt wiederum den Anlegern zugute.
Bekannte Beispiele für offene Fonds
Zu den bekannten offenen Immobilienfonds zählen Produkte wie der hausInvest oder der Grundbesitz Europa. Auch der Grundbesitz Global und der Unilmmo Europa gehören zu den etablierten Angeboten am Markt. Diese Fonds bieten eine breite Streuung über verschiedene Regionen und Nutzungsarten. Anleger schätzen die tägliche Verfügbarkeit und die professionelle Verwaltung der Objekte. Die historische Performance zeigt, dass langfristiges Engagement in dieser Anlageklasse belohnt wird.
Grundprinzip geschlossener Immobilienprodukte
Bei geschlossenen Fonds steht die Investition in konkrete Immobilienprojekte im absoluten Vordergrund. Meist bezieht sich der Fonds auf ein einzelnes Projekt oder maximal auf zwei Vorhaben. Es darf auch in Forste, Wald und Agrarland investiert werden. Entweder stehen die Objekte, in die investiert wird, von vornherein fest, sodass der Käufer genau weiß, worin er investiert. Oder es handelt sich um ein nicht spezifiziertes Portfolio, bei dem die Anleger noch nicht alle Investitionsobjekte kennen.
Kapitalbeschaffung und Markt für Anteile
Um welche Art es sich konkret handelt, erfahren die Interessenten im Verkaufsprospekt des Fonds. Sobald das vorgesetzte Kapital von den Einlegern einbezahlt wurde, wird der Fonds geschlossen. Ab diesem Zeitpunkt sind keine weiteren Ein- oder Auszahlungen mehr möglich. Wenn sich ein Anleger trotzdem dazu entscheidet, aus dem Fonds austreten zu wollen, ist dies nur über den Zweitmarkt möglich. Dieser Verkauf ist aber oft mit erheblichen Verlusten verbunden und wird daher meist nicht genutzt.
Renditeerwartungen und Laufzeiten
Im Gegensatz zum offenen Fonds ist hier eine Investition meist erst ab 10.000 Euro möglich. Ein großer Vorteil eines geschlossenen Fonds ist die Rendite, die zwischen fünf und sieben Prozent ausfällt. Ein negativer Aspekt ist die lange Laufzeit von 15 bis 25 Jahren. Erst nach dieser Laufzeit können Anleger mit nennenswerten Erträgen rechnen. Für die Höhe des Gewinns spielen mehrere Faktoren eine wichtige Rolle.
Standortfaktoren und Mietausfallrisiken
Zu diesen Faktoren gehören unter anderem die Lage des Objektes, was sich intensiv auf den Mietpreis und die Vermietung auswirkt. Vor der Auswahl des richtigen Fonds sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass das Objekt gut ausgelastet ist. Nicht selten ist es der Fall, dass bei Neubauten noch vor Baubeginn bereits 50 Prozent der Mietverträge unterschrieben sind. Wenn das Objekt nicht attraktiv genug für potenzielle Mieter ist, müssen Anleger mit einem Mietausfall rechnen. Ein Mietausfall wirkt sich negativ auf die Rendite aus und bedeutet im schlimmsten Fall die Insolvenz des Fonds.
Rechtsformen und gesetzliche Grundlagen
Geschlossene Fonds werden in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, der GbR oder der KG betrieben. Das Kapitalanlagesetzbuch vom Juli 2013 regelt alle Aspekte geschlossener Immobilienfonds. Manchmal gelten auch die Vorschriften des Wertpapierprospektgesetzes und des Wertpapierhandelsgesetzes. Da offene und geschlossene Immobilienfonds unterschiedliche Rechtsformen haben, ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen. Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft managt einen offenen Fonds, geschlossene Fonds hingegen werden von der Geschäftsführung oder einer Personengesellschaft betreut.
Haftungsrisiken für Gesellschafter
Da eine geschlossene Fondsgesellschaft eine Personengesellschaft ist, kann eine Nachschusspflicht eines Gesellschafters entstehen. Dieser muss das Kapital anteilsmäßig erhöhen und für Verluste haften. Dies ist vor allem der Fall bei einer GbR, wenn der wirtschaftliche Erfolg ausbleibt. Der Gesellschafter einer GbR haftet für die Verbindlichkeiten der gesamten Gesellschaft, sollte es zur Insolvenz kommen. Bei einer KG oder GmbH & Co. KG sieht das Ganze etwas anders aus.
Begrenzte Haftung bei Kommanditgesellschaften
Hier haftet der Kommanditist nur bis zur Höhe seiner eigenen Einlage. Dies gilt auch bis zur Höhe seiner erbrachten Einlagen, im Falle, dass er mehr Ausschüttungen erhält, als der Fonds erwirtschaftet hat. Dass die Gesellschaft eine Personengesellschaft ist, hat außerdem zur Folge, dass es keine Rücknahmepflicht der Anteile gibt. Anleger können ihre Anteile dennoch privat veräußern. Es gibt derzeit jedoch keinen wirklich guten Markt für die Veräußerung von Anteilen an geschlossenen Fonds.
Schutzmechanismen für Privatanleger
Unmöglich ist ein Verkauf aber nicht, weshalb Interessenten sich vor der Zeichnung ihrer Anteile umfassend informieren sollten. Es muss geprüft werden, ob der Gesellschaftsvertrag eine Zustimmung des Fondsmanagements verlangt. Im Normalfall ist es so, dass Anleger bis zur Auflösung der Gesellschaft an ihre Anteile gebunden sind. Das im Jahr 2013 eingeführte Kapitalanlagegesetzbuch sorgt auch für den Schutz des Privatanlegers. Es schreibt strenge Pflichten für geschlossene und offene Fonds vor.
Aufsicht und Prospekthaftung
Fondsgesellschaften müssen sich bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht registrieren lassen. Sie werden durch diese Behörde überwacht und sind zur regelmäßigen Berichterstattung verpflichtet. Ersteller und Verkäufer haften für falsche Angaben in Verkaufsprospekten. Ein öffentlich bestellter Gutachter muss die Immobilie zunächst bewerten, ehe sie von der Fondsgesellschaft erworben werden kann. Es müssen Jahresabschlüsse und Berichte erstellt werden, welche anschließend von einem Abschlussprüfer geprüft werden.
Informationspflichten und Beschwerdestellen
In den Verkaufsprospekten müssen sich weiterhin viele Angaben und Risikohinweise über das Investitionsobjekt befinden. Sollten sich Anleger beschweren wollen, gibt es in Deutschland zwei fachspezifische Stellen. Diese sogenannten Ombudstellen für Sachwerte und Investmentvermögen sowie für Investmentfonds des Bundesverbands helfen bei Konflikten. Die Schlichtungsstellen arbeiten unabhängig und bieten eine kostenlose Konfliktlösung an. Eine Beschwerde bei diesen Stellen ist oft der erste Schritt zur Klärung von Unstimmigkeiten.
Steuerliche Einordnung geschlossener Modelle
Wie Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds besteuert werden, hängt von der Rechtsform der Gesellschaft ab. Bei einer GmbH & Co. KG werden die Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb behandelt. Bei einer GbR gelten sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Früher war es so, dass Verluste, die zum Beispiel aus Sonderabschreibungen entstanden, mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden konnten. Seit dem Jahr 2005 ist das anders, denn in diesem Jahr wurde der entsprechende Paragraph des Einkommensteuergesetzes rechtskräftig.
Verlustverrechnungsbeschränkungen
Dieser besagt, dass Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnet werden dürfen. Diese Änderung der Gesetzeslage hat die Attraktivität geschlossener Fonds für reine Steuersparmodelle deutlich reduziert. Anleger müssen ihre Erträge nun strikt nach den geltenden tariflichen Regelungen versteuern. Eine individuelle steuerliche Beratung ist vor der Zeichnung von Anteilen daher unerlässlich. Nur so lassen sich unerwartete steuerliche Nachteile im Nachhinein vermeiden.
Erhöhte Risiken und Totalverlustgefahr
Nachschusspflicht, mangelnde Fungibilität und fehlende Rücknahmeverpflichtung bergen einige Risiken für den Anleger. Diese Faktoren können im schlimmsten Fall zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Da es kaum steuerliche Vorteile gibt, werben geschlossene Fonds mit hohen Renditen bis zu 10 Prozent. In den Verkaufsprospekten ist beschrieben, nach welchen Kriterien Geld investiert werden soll. Diese Angaben werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht geprüft.
Mängel bei der Prospektprüfung
Dort müssen sich alle geschlossenen Fonds registrieren lassen, geprüft wird allerdings nur auf formelle Vollständigkeit. Eine Prüfung auf den tatsächlichen Wahrheitsgehalt der Angaben findet durch die Behörde nicht statt. Interessenkonflikte sind dem Anleger somit oft nicht bekannt. Im Jahr 2015 führte eine bekannte Verbraucherorganisation eine Studie durch. Diese stellte fest, dass bei 57 Prozent von 1.139 geschlossenen Fonds, die seit 1972 eröffnet wurden, die Anleger ihr eingesetztes Kapital verloren.
Eignung als Altersvorsorge und Managementrisiken
Anleger sollten daher wissen, dass sich eine solche Vermögensanlage aufgrund des hohen Risikos nicht so gut als Altersvorsorge eignet. Weitere Risiken bestehen in einer nicht ausreichenden Qualifizierung der Geschäftsführung. Auch schlechte Absichten der Gründungsbeteiligten können den Erfolg des Fonds gefährden. Verwaltungskosten werden oft über die verbundenen Gesellschaften abgerechnet. Dies ist möglich, da die Treuhänder den Beteiligten untergeordnet sind und diese Art der Abrechnung dadurch nicht auffällt.
Zusammenfassung der Vorzüge geschlossener Konstrukte
Die Vorteile geschlossener Fonds liegen in der Möglichkeit der direkten Immobilienanlage. Der Anleger erhält genaue Information darüber, in welches Objekt investiert wird. Zudem winkt eine sehr gute Rendite, die ab sechs Prozent startet und bis in den zweistelligen Bereich steigen kann. Ein weiterer Pluspunkt ist der deutlich geringere Verwaltungsaufwand im Vergleich zum direkten Kauf einer Immobilie. Diese Aspekte machen geschlossene Modelle für erfahrene Investoren durchaus attraktiv.
Die Schattenseiten der geschlossenen Beteiligungen
Die Nachteile geschlossener Fonds dürfen jedoch nicht unterschätzt werden. Der Mindestbetrag für eine Investition liegt meist bei 10.000 Euro, weshalb sie nicht für Kleinanleger geeignet sind. Fondsanteile können nur über einen festen Zeitraum erworben werden und erfordern eine lange Haltedauer. Zudem besteht ein teils hohes Risiko, denn dadurch, dass meist in nur ein Objekt investiert wird, findet keine Risikostreuung statt. Diese Nachteile schränken den Kreis der geeigneten Anleger erheblich ein und erfordern eine genaue Abwägung.
