Börsennotierte Immobiliengesellschaften, Schwarmfinanzierung und Indexfonds
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Immobilienanlagen können auf verschiedene Weise in ein Wertpapierdepot finden, etwa über börsennotierte Immobiliengesellschaften, über Schwarmbeteiligungen an Bauprojekten oder über börsengehandelte Indexfonds. Diese Formen unterscheiden sich bei Steuern, Bewertung, Liquidität, Kosten und Risiko erheblich. Wer Chancen auf laufende Erträge sucht, muss deshalb die rechtlichen Besonderheiten und die wirtschaftlichen Kennzahlen genau kennen. Der folgende Beitrag ordnet die Funktionsweisen ein und zeigt, worauf Anleger bei der Prüfung achten sollten.
Gewinne solcher Immobiliengesellschaften werden regelmäßig nicht auf Gesellschaftsebene besteuert, sondern auf Ebene der Anteilseigner. Für Anleger in Deutschland bedeutet das, dass sie Ausschüttungen als Einkünfte aus Kapitalvermögen erklären müssen. Auf diese Erträge fällt grundsätzlich die Abgeltungssteuer von 25 Prozent an. Wer Anteile an ausländischen Gesellschaften hält, muss zusätzlich die Regeln des Herkunftslandes beachten. In den Vereinigten Staaten kann Quellensteuer anfallen, während deutsche Anleger in Großbritannien unter bestimmten Voraussetzungen keine Steuer auf Ausschüttungen zahlen.
Grenzen eines einfachen Vergleichs
Für eine einfache Einschätzung des Börsenwerts werden solche Gesellschaften oft mit ähnlichen Werten aus demselben Land und mit vergleichbarem Anlageschwerpunkt verglichen. Dieser Vergleich ist leicht verständlich, greift aber häufig zu kurz. Wichtige Einflussfaktoren wie Ausschüttungsquote, Kapitalstruktur, Qualität der Verwaltung und Lage der Immobilien bleiben dabei unberücksichtigt. Deshalb sollte die Bewertung durch tiefere Kennzahlen ergänzt werden.
Barwert und Nettovermögenswert
Eine genauere Betrachtung untersucht die künftigen Zahlungsströme und rechnet diese auf den heutigen Zeitpunkt ab. Diese Barwertmethode macht sichtbar, ob ein Börsenpreis eher hoch oder niedrig erscheint. Zusätzlich lohnt der Blick auf den Nettovermögenswert, der den Wert der Immobilien nach Abzug von Schulden beschreibt. Der Nettovermögenswert ist vielen Anlegern bereits als wichtige Kennzahl bekannt. Beide Größen helfen, die Substanz eines Immobilienportfolios besser zu verstehen.
Ausschüttungen und Mieteinnahmen prüfen
Für viele Anleger ist die Beständigkeit der Ausschüttung das wichtigste Kriterium. Manche Gesellschaften zahlen monatlich, andere vierteljährlich und deutsche Modelle häufig jährlich. Die Mieteinnahmen bilden die zentrale Ertragsquelle und sollten deshalb über mehrere Jahre geprüft werden. Stabile, steigende oder stark fallende Mieten sagen viel über die Tragfähigkeit des Geschäftsmodells aus.
Merkmale der Ertragsqualität
Nicht jede hohe Ausschüttung ist automatisch nachhaltig. Anleger sollten prüfen, ob die Erträge aus stabilen Mieten oder aus Sondereffekten stammen. Auch der Zustand der Immobilien und die Restlaufzeiten von Mietverträgen sind wichtige Hinweise. Eine gleichmäßige Auszahlung über längere Zeit spricht für eine solide Ertragsqualität.
Immobiliengesellschaften und bewährte Aktien im Vergleich
Die Alternative zu Immobiliengesellschaften mit Sondersteuerstatus sind klassische Aktien erfolgreicher Unternehmen mit dauerhaft wachsenden Ausschüttungen. Diese Auswahl ist in der Regel breiter und kann je nach Marktphase attraktive langfristige Chancen bieten. Immobiliengesellschaften haben dagegen oft hohe feste Kosten und erfordern zunächst erhebliche Investitionen in Objekte. Ihre Stärken liegen in vergleichsweise niedrigen Finanzierungskosten und hohen Ausschüttungsrenditen von 5 bis 20 Prozent.
Wachstumschancen und Depotzugang
Bewährte dividendenstarke Aktiengesellschaften bieten häufig nur Ausschüttungsrenditen von 2 bis 4 Prozent, besitzen dafür aber größeres Wachstumspotenzial. Bei Immobiliengesellschaften mit Sonderstatus ist dieses Potenzial oft begrenzter, weil der Ertrag stärker an bestehende Objekte gebunden ist. Für die Anlage in solche Werte benötigen Anleger ein Wertpapierdepot bei einer Bank. Wer Aktien für zu teuer hält, kann auch Schwarmbeteiligungen als Alternative prüfen. Ob diese Form oder andere Immobilienanlagen besser passen, hängt von den eigenen Zielen ab.
Liquidität und Handelbarkeit
Börsennotierte Immobiliengesellschaften lassen sich in der Regel schnell kaufen und verkaufen, weil sie an einer Börse gehandelt werden. Bei Schwarmbeteiligungen ist das investierte Kapital dagegen meist für die gesamte Laufzeit gebunden. Indexfonds bieten ebenfalls eine hohe Handelbarkeit, da sie fortlaufend über die Börse gehandelt werden können. Diese Unterschiede beeinflussen die Planung von Entnahmen und Umschichtungen.
Schwarmfinanzierung für Immobilien
Bei der Immobilien-Schwarmfinanzierung sammelt eine große Anzahl von Menschen gemeinsam Geld für ein bestimmtes Objekt oder Projekt. Die Beteiligten leisten meist kleinere Beträge und ermöglichen zusammen eine Finanzierung, die sonst schwerer zustande käme. Diese Form ist eine besondere Ausprägung der Schwarmfinanzierung und wird häufig mit eigenkapitalähnlichen Ansprüchen gestaltet. Für Anleger steht dabei die Beteiligung an Erträgen im Vordergrund.
Abgrenzung zur klassischen Bankenfinanzierung
Bei einer klassischen Bankenfinanzierung verhandelt der Projektträger mit einer Bank über Kreditbedingungen, Sicherheiten und Zinsen. Bei der Schwarmfinanzierung tritt dagegen eine Vielzahl kleiner Kapitalgeber an die Stelle oder neben die Bank. Die Prüfung der Bonität kann dadurch weniger stark durch eine Bank erfolgen. Anleger müssen daher die Projektqualität besonders aufmerksam beurteilen.
Öffentlicher Aufruf als Grundprinzip
Schwarmfinanzierung kann als öffentlicher Aufruf zur Bereitstellung von Mitteln verstanden werden. Dieser Aufruf kann mit einer Spende, mit einer nicht finanziellen Gegenleistung oder mit einer finanzierten Beteiligung verbunden sein. Für Kapitalanleger ist insbesondere die Variante mit Ertragsbeteiligung interessant. Die Immobilien-Schwarmbeteiligung gehört zur eigenkapitalorientierten Ausgestaltung.
Spielarten der Schwarmfinanzierung
Schwarmfinanzierung lässt sich in mehrere Grundformen unterteilen. Bei der Spendenform gibt es keine Gegenleistung, bei der Unterstützungsform gibt es eine nicht finanzielle Anerkennung. Bei der Darlehensform besteht ein Anspruch auf Rückzahlung und Verzinsung, während die Beteiligungsform eine Beteiligung am Unternehmen oder an Gewinnen vorsieht. Die Immobilien-Schwarmbeteiligung gehört zur eigenkapitalorientierten Form und vermittelt Anlegern einen Anteil am wirtschaftlichen Erfolg.
Wachstum eines jungen Marktes
In Deutschland gibt es diese Anlageform erst seit 2011, also seit verhältnismäßig kurzer Zeit. Das investierte Volumen ist bis 2018 auf ein Vielfaches gestiegen. Einen besonders starken Anteil an dieser Entwicklung hatte die Finanzierung von Immobilienprojekten. Die wachsende Beliebtheit erklärt sich aus der Kombination kleiner Einstiegssummen und vergleichsweise hoher Zinsen.
Rolle der Vermittlungsportale
Die Beteiligung läuft in der Regel über Vermittlungsportale im Netz. Dort stellen Unternehmen ihre Projekte vor und suchen nach Kapitalgebern. Anleger erhalten auf diesen Seiten Projektinformationen und können selbst entscheiden, ob sie sich beteiligen. Trotz geringer Einstiegssummen bleibt jede Beteiligung mit einem erheblichen Risiko verbunden.
Welche Projekte finanziert werden
Über Schwarmfinanzierung werden Jungunternehmen, Immobilienprojekte, Filmvorhaben und Vorhaben im Bereich erneuerbarer Energien finanziert. Bei allgemeinen Schwarmbeteiligungen stehen häufig junge Unternehmen im Vordergrund. Bei der Immobilien-Schwarmfinanzierung geht es dagegen ausschließlich um Bestandsimmobilien, Bauvorhaben, geplante Objekte oder Grundstücke. Die konkrete Immobilie wird zu Beginn benannt, sodass Anleger die Wahl haben. Die Informationen zum Projekt stehen auf der jeweiligen Portalseite.
Kapitalfluss und Ertragslogik
Der Schwarm aus Kleinanlegern stellt dem Projektträger oder Bauträger Eigenkapital aus vielen kleinen Beträgen zur Verfügung. Der Projektträger vergütet dieses Risiko über Zinsen, deren Höhe vom Ertrag der Immobilie abhängt. Mitsprache- oder Mitwirkungsrechte erhalten die Anleger in der Regel nicht. Für den Bauträger kann diese Finanzierung eine teure und langwierige Bankenfinanzierung ergänzen oder erleichtern.
Mischkapital zwischen Eigen- und Fremdkapital
Das von Anlegern bereitgestellte Kapital wird häufig als Mischkapital bezeichnet, weil es Eigenschaften von Eigenkapital und Fremdkapital verbindet. Nur selten kann ein Immobilienprojekt vollständig über eine Schwarmbeteiligung finanziert werden. Häufig dient das Mischkapital dazu, bessere Bedingungen bei der Bank zu erreichen. Dadurch kann eine Gesamtfinanzierung überhaupt erst möglich werden.
Stille Beteiligung im Detail
Die stille Beteiligung ist eine verbreitete Finanzierungsform. Der Kapitalgeber stellt seine Einlage für eine bestimmte Zeit zur Verfügung und tritt nach außen nicht als Gesellschafter auf. Im Gegenzug erhält er das Recht auf Gewinnbeteiligung und auf Rückzahlung am Ende der Laufzeit. Die Vereinbarung ist ein privatrechtlicher Vertrag und gilt daher als verhältnismäßig unkompliziert.
Informationen ohne Stimmrechte
Kleinanleger erhalten bei einer stillen Beteiligung in der Regel laufende Informationen zur Projektentwicklung. Stimmrechte oder Verwaltungsrechte bestehen jedoch nicht. Diese Konstruktion eignet sich für Anleger, die keine operative Kontrolle wünschen. Entscheidend bleibt das Vertrauen in den Projektträger und in die Vertragsgestaltung.
Genussrechte und ihre Grenzen
Bei Genussrechten entsteht ein schuldrechtlicher Anspruch auf Beteiligung am Gewinn, ohne dass der Anleger Gesellschafter wird. Solche Rechte haben häufig Laufzeiten von 5 bis 10 Jahren. Nach Ablauf wird die Einlage zurückgezahlt, sofern das Projekt erfolgreich ist. Genussrechte bieten Flexibilität bei Gewinn- und Verlustbeteiligung, Kündigung und Rückzahlung, schließen aber Wertsteigerungen des Unternehmens regelmäßig aus.
Partiarisches Nachrangdarlehen mit Gewinnanteil
Ein partiarisches Nachrangdarlehen ist ein Kredit, dessen Ansprüche im Insolvenzfall hinter anderen Gläubigern zurücktreten. Der Darlehensgeber erhält zusätzlich zu einem festen Zins eine gewinnabhängige Komponente. Am Verlust wird er nicht beteiligt, im Insolvenzfall kann jedoch ein Totalverlust entstehen. Unternehmen müssen gegenüber den Darlehensgebern bestimmte Berichts- und Verhaltenspflichten erfüllen.
Beispielhafte Verzinsung von Nachrangdarlehen
Auf manchen Portalen besteht die Verzinsung aus einem festen Jahreszins von 1 Prozent und aus Bonuszinsen, die vom Gewinn abhängen. In solchen Bonuszinsen liegen die eigentlichen Renditechancen. Die genaue Ausgestaltung unterscheidet sich je nach Anbieter und Projekt. Anleger sollten deshalb die Vertragsbedingungen genau lesen, bevor sie Geld zusagen.
Rechtlicher Rahmen für Schwarmanlagen
Für diese junge Anlageform gelten in Deutschland allgemeine Regeln des Kapitalmarkts, des Bankmarktrechts sowie des Handels- und Gesellschaftsrechts. Zum Schutz der Anleger gibt es Prospektpflichten, die durch besondere Gesetze für Kleinanlegerschutz und Vermögensanlagen geregelt werden. Von der Prospektpflicht ausgenommen sind kleine Emissionen, die innerhalb von 12 Monaten nicht über 100.000 Euro hinausgehen. Zusätzlich dürfen Kleinanleger höchstens 10.000 Euro in dasselbe Projekt investieren.
Grenzen für Kleinanleger
Wer mindestens 1.000 Euro investieren möchte, muss entweder ein Vermögen von mindestens 100.000 Euro nachweisen oder bestätigen, dass die Anlage 2 Netto-Monatsgehälter nicht übersteigt. Diese Regeln sollen Anleger vor Überforderung schützen. Gleichzeitig bleibt die Anlageform offen für Personen mit unterschiedlichem Einkommen. Deshalb wird sie häufig als besonders zugänglich beschrieben.
Renditechancen und Risikostreuung
Die Aussicht auf überdurchschnittliche Erträge innerhalb von 18 bis 48 Monaten macht Immobilien-Schwarmbeteiligungen interessant. Auch Kleinanleger können Zinserträge erzielen, ohne hohe Einstiegskosten tragen zu müssen. Durch die Verteilung auf mehrere Projekte lässt sich das Risiko eines Totalverlusts begrenzen. Scheitert nur ein Projekt, ist nicht automatisch das gesamte eingesetzte Kapital betroffen.
Hohe Zinsen richtig einordnen
Hohe Zinssätze können attraktiv wirken, sind aber oft Ausdruck eines höheren Risikos. Anleger sollten deshalb nicht nur auf die Rendite schauen, sondern auch auf Sicherheiten und Erfahrung des Projektträgers. Ein auffällig hohes Angebot kann ein Warnzeichen sein. Die Abwägung zwischen Ertrag und Verlustrisiko bleibt entscheidend.
Laufende Information und steuerliche Behandlung
Je nach Portal werden Anleger unterschiedlich stark über die Projektentwicklung informiert. Bei größeren Anbietern ist häufig alle 3 Monate ein Zwischenbericht vorgesehen. Wenn ein Projekt schnell und erfolgreich umgesetzt wird, kann eine vorzeitige Rückzahlung möglich sein. Erträge aus solchen Anlagen sind als Kapitaleinkünfte zu versteuern, wofür die Abgeltungssteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer gilt.
Transparenz und Berichtspflichten
Die Qualität der Information unterscheidet sich je nach Anbieter erheblich. Seriöse Portale stellen Projektstände, Zahlen und mögliche Probleme nachvollziehbar dar. Anleger sollten darauf achten, ob Zwischenberichte regelmäßig veröffentlicht werden. Eine klare Darstellung von Kosten, Mittelverwendung und Terminen erhöht die Transparenz.
Auswahl der Projekte durch Portale
Kein Vermittlungsportal ist rechtlich verpflichtet, jede Voraussetzung der Projektanbieter im Detail zu prüfen. Dennoch lassen viele Portale nur aussichtsreiche und seriös wirkende Vorhaben zu, weil ihr eigener Ruf davon abhängt. Typische Anforderungen sind ein verständliches Geschäftsmodell, ein fortgeschrittenes oder fertiges Angebot, ein klares Unterscheidungsmerkmal und eine bereits gegründete Kapitalgesellschaft. Außerdem sollen die Projektträger bereit sein, ihre Idee einem größeren Publikum vorzustellen.
Prüfungsverfahren vor der Veröffentlichung
Kapitalsuchende müssen sich auf vielen Portalen einem Auswahlverfahren unterziehen. Üblicherweise registrieren sie sich und reichen eine kurze Zusammenfassung ihres Vorhabens ein. Überzeugt die Idee, folgt ein ausgereifter Geschäftsplan, der von Fachleuten geprüft wird. Nach erfolgreicher Prüfung werden Finanzierungsvertrag und Projektpräsentation freigeschaltet.
Verlässlichkeit bekannter Portale
Mehrere namhafte Vermittlungsstellen nutzen vergleichbare Prüfungen, bevor Projekte veröffentlicht werden. Anleger können sich dadurch nicht blind verlassen, aber die Wahrscheinlichkeit seriöser Angebote steigt. Eine eigene Prüfung bleibt dennoch unverzichtbar. Wer große und etablierte Portale nutzt, hat in der Regel eine bessere Grundlage für die Auswahl.
Anbieterlandschaft im Überblick
Es gibt große deutsche und österreichische Portale, die bereits zahlreiche Immobilienprojekte finanziert haben. Einige Anbieter konzentrieren sich auf Projekte in Deutschland, andere auf Österreich oder auf beide Märkte. Wieder andere vermitteln ein breites Spektrum an Immobilienfinanzierungen. Die Unterschiede zeigen sich bei Mindestsummen, Länderfokus und Art der Projekte.
Typische Kapitalsuchende
Die Unternehmen, die sich über Schwarmfinanzierung Kapital beschaffen, sind häufig noch jung. Oft bestehen sie erst seit 3 bis 5 Jahren und haben deshalb noch keinen langen Zugang zu klassischen Bankkrediten. Für sie kann die Schwarmfinanzierung eine praktische Ergänzung sein. Für Anleger bedeutet das eine höhere Unsicherheit als bei etablierten Gesellschaften.
Ablauf einer Finanzierungsrunde
Hat sich ein Unternehmen für ein Portal und eine Beteiligungsform entschieden, beginnt die eigentliche Finanzierungsrunde. Das Portal veröffentlicht die wesentlichen Angaben zur Geschäftsidee und zu den Finanzkennzahlen. Gleichzeitig wird ein Zeitraum festgelegt, in dem das geplante Volumen erreicht werden soll. Eine Obergrenze begrenzt das insgesamt einsammelbare Kapital.
Mindestkapital und Obergrenze
Wird das Mindestkapital erreicht oder überschritten, kann das Projekt realisiert werden. Bei sehr großer Nachfrage kann es vorkommen, dass nicht alle Interessenten zum Zug kommen, weil die Obergrenze nicht überschritten werden darf. Dann entscheiden oft die Reihenfolge der Zusagen oder ein Auktionsverfahren. Wird die Schwelle nicht erreicht, kann die Frist verlängert oder das Finanzierungsziel verringert werden.
Rückabwicklung und Treuhandkonto
Wenn keine Verlängerung und keine Anpassung zustande kommen, erhalten die Anleger ihr Geld zurück. Nach erfolgreicher Finanzierung wird das Kapital an den Projektträger weitergeleitet. Häufig verwaltet ein Zahlungsdienstleister die Mittel auf einem Treuhandkonto und zahlt sie bei Fälligkeit aus. Die Anleger werden während der Laufzeit regelmäßig über den Stand informiert.
Verzinsung und Laufzeiten
Die Verzinsung wird meist als Festzins vereinbart und richtet sich nach Risiko, Ausschüttungslogik und Laufzeit. Die Zahlung kann jährlich oder erst am Ende der Laufzeit erfolgen. Bei stillen Beteiligungen liegen Laufzeiten häufig bei 3 bis 4 Jahren, können aber auch bis zu 9 Jahren reichen. Im Durchschnitt bewegen sich Beteiligungen zwischen 3 und 12 Jahren.
Kosten für Anleger und Unternehmen
Für Anleger entstehen bei vielen Angeboten keine Verwaltungs- und Einstiegskosten. Für Unternehmen fallen dagegen häufig Gebühren an, etwa für die Aufnahme auf dem Portal und für eine Erfolgsbeteiligung von 5 bis 10 Prozent. Zusätzlich können Kosten für Bewertungen, Präsentation, Vertragsgestaltung und Zahlungsabwicklung entstehen. Diese Aufwendungen beeinflussen die Wirtschaftlichkeit der Projektfinanzierung.
Registrierung und Beteiligung in der Praxis
Die Teilnahme beginnt mit der Registrierung auf dem Portal, wobei Kontaktdaten und meist eine Ausweiskopie verlangt werden. Danach können Anleger verfügbare Immobilienprojekte prüfen und auswählen. Vor der Zusage müssen sie bestätigen, die relevanten Unterlagen gelesen zu haben. Anschließend wird die Bankverbindung des Portals angezeigt, und die Anlage wird per Überweisung abgeschlossen.
Wichtige Angaben bei der Überweisung
Bei der Überweisung müssen Anleger die richtige Kennung angeben, damit ihre Zahlung dem vorgesehenen Projekt zugeordnet werden kann. Fehler bei dieser Kennung können die Zuordnung verzögern. Die Verzinsung beginnt häufig, sobald das Geld eingegangen ist und eine Widerrufsfrist von 14 Tagen abgelaufen ist. Je höher Zinssatz und Einlage, desto größer ist der mögliche Ertrag.
Probleme zwischen Anlegern und Unternehmen
Ein strukturelles Problem besteht darin, dass sehr erfolgreiche Unternehmen diese Finanzierungsform möglicherweise nicht benötigen. Daraus darf jedoch nicht gefolgert werden, dass alle Unternehmen auf solchen Portalen schwach sind. Umgekehrt kennen Unternehmen die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Anleger vorab nicht genau. Manche Interessenten könnten die Idee auch nur prüfen, um daraus eigene Schlüsse zu ziehen.
Kontrolle und Vertrauensfrage
Anleger können nicht jede Entscheidung der Geschäftsführung kontrollieren und sind für längere Zeit von deren Handeln abhängig. Sie können sich zum Beispiel nicht ohne weiteres gegen aus ihrer Sicht zu hohe Vergütungen wenden. Deshalb ist Vertrauen in die handelnden Personen besonders wichtig. Ohne ein belastbares Vertrauensverhältnis kann diese Anlageform nicht funktionieren.
Ruf der Projektträger
Der Ruf des Projektträgers kann wichtige Hinweise auf Zuverlässigkeit und Arbeitsweise geben. Frühere Projekte, Abschlussberichte und öffentliche Informationen helfen bei der Einordnung. Auch die Kommunikation auf dem Portal zeigt, wie offen ein Anbieter mit Fragen umgeht. Eine nachvollziehbare Historie stärkt das Vertrauen in die Anlageentscheidung.
Sorgfalt vor der Anlageentscheidung
Anleger sollten nur dann Geld zusagen, wenn sie Unternehmen, Projekt und Vertragsbedingungen sorgfältig geprüft und verstanden haben. Ein seriöser Anbieter und eine nachvollziehbare Kalkulation sind wichtige Voraussetzungen. Es sollte nur Kapital eingesetzt werden, dessen Verlust tragbar wäre. Bei einem unguten Gefühl sind kleinere Beträge die bessere Wahl.
Streuung und eigene Strategie
Die Verteilung auf mehrere Anlagen kann das Risiko mindern und die Chancen wahren. Diese Anlage eignet sich besonders für selbstbestimmte Anleger, die höhere Renditechancen suchen und dafür größere Risiken akzeptieren. Gleichzeitig sollten Wertbeständigkeit und aktuelle Nachfrage der Immobilien beachtet werden. Eine eigene Strategie ist wichtiger als das bloße Nachahmen anderer Anleger.
Insolvenzrisiken bei Projekt und Portal
Grundsätzlich können 2 Probleme eintreten: Der Immobilienentwickler gerät in Finanzierungsschwierigkeiten, oder das Portal wird zahlungsunfähig. Entwickler bekommen Probleme, wenn unerwartete Kosten, Verzögerungen oder rechtliche Schwierigkeiten auftreten. Junge Portale müssen sich erst etablieren und sind deshalb selbst anfälliger für wirtschaftliche Schieflagen. Scheitert ein Projekt, kann ein Großteil des eingesetzten Geldes verloren gehen.
Rangfolge im Insolvenzfall
Nachrangdarlehen werden in einem Insolvenzverfahren erst nach vielen anderen Forderungen bedient. Dadurch sind die Aussichten auf vollständige Rückzahlung gering. In der Regel erhalten Anleger nur bis zu 20 Prozent der ursprünglich investierten Summe zurück. Ein Totalverlust ist daher möglich, auch wenn schwere Projektausfälle eher selten sind.
Eigene Prüfung trotz Portalwahl
Trotz sorgfältiger Projektauswahl durch Portale sollten sich Anleger selbst ein Bild machen. Informationen zu früheren Projekten des Entwicklers lassen sich häufig im Netz finden. Die Projektbeschreibung sollte zusätzliche Maßnahmen zur Risikominderung nennen. Dazu können Bürgschaften, Schuldanerkenntnisse, Grundschulden, hohe Eigenkapitalquoten, gute Lage, fortgeschrittene Projektphasen oder Treuhandkonten gehören.
Vorzüge der Immobilien-Schwarmbeteiligung
Die Anlageform erlaubt den Einstieg ohne Verwaltungs- und Einstiegskosten und ist bereits mit kleinen Beträgen von 10 bis 250 Euro möglich. Sie bietet eine vergleichsweise transparente Projektbindung und eine direkte Verbindung zu einer konkreten Immobilie. Anleger können von der Erfahrung der Portalbetreiber profitieren und die Handhabung ist in der Regel einfach. Zudem gibt es keine Nachschusspflicht und keine laufenden Kursschwankungen wie bei börsennotierten Wertpapieren. Gelegentlich gewähren Projektträger zusätzliche Vergünstigungen für Kapitalgeber.
Grenzen und Nachteile der Anlageform
Dem stehen erhebliche Risiken gegenüber, insbesondere der mögliche Totalverlust, wenn das gesamte Kapital in dasselbe Projekt fließt. Bei einer Insolvenz des Projektträgers können Anleger leer ausgehen, weil nachrangige Ansprüche nach anderen Gläubigern bedient werden. Während der Laufzeit steht das investierte Geld nicht zur Verfügung, und die Anlagemöglichkeiten sind durch gesetzliche Grenzen eingeschränkt. Auch allgemeine Immobilienmarktrisiken sowie Zahlungsausfälle von Trägern oder Dienstleistern können die Rückzahlung gefährden.
Sicherheitsbausteine für Anleger
Manche Projekte erhöhen die Sicherheit durch Grundschuldeintragungen oder Gewinnabtretungsverträge. Eine hohe Eigenkapitalquote, eine starke Vorverwertung und erfahrene Projektentwickler können das Risiko ebenfalls senken. Zinsdepots und Treuhandkonten sorgen dafür, dass bestimmte Mittel zweckgebunden bleiben. Welche Sicherheiten konkret vorhanden sind, steht in der jeweiligen Projektbeschreibung.
Rechenbeispiel zur Verzinsung
Die meisten Portale nennen Jahreszinsen von 4 bis 7,5 Prozent und legen Mindestsummen fest, die je nach Anbieter zwischen 250 Euro und 500 Euro liegen können. Zusätzlich gibt es häufig Höchstbeträge. Bei einem deutschen Portal liegen diese oft bei 25.000 Euro, bei einem österreichischen Portal bei 10.000 Euro. In manchen Ländern gelten für Privatanleger keine solchen Grenzen.
Rechenbeispiel mit unterschiedlichen Zinssätzen
Wer 10.000 Euro zu 4,5 Prozent anlegt, hätte nach Jahr 1 einen Wert von 10.450 Euro, nach Jahr 2 von 10.900 Euro und nach Jahr 3 von 11.350 Euro. Bei 6 Prozent wären es 10.600 Euro, 11.200 Euro und 11.800 Euro. Bei 7,5 Prozent lägen die Werte bei 10.750 Euro, 11.500 Euro und 12.250 Euro. Die Werte zeigen, wie stark Zinssatz und Einlage den Ertrag prägen.
Börsengehandelte Indexfonds als Alternative
Börsengehandelte Indexfonds werden nicht durch eine aktive Fondsverwaltung gesteuert, sondern bilden die Entwicklung eines Indexes passiv nach. Ein Index fasst die Kursentwicklung mehrerer Aktien zusammen und macht daraus einen gemeinsamen Maßstab. Bei Immobilien-Indexfonds wird dieser Maßstab aus Aktien verschiedener Immobiliengesellschaften berechnet. In Deutschland gibt es solche Produkte seit 2007.
Streuung über viele Immobiliengesellschaften
Ein Indexfonds investiert nicht in eine Gesellschaft allein, sondern in eine Vielzahl von Gesellschaften. Dadurch ist das Verlustrisiko geringer als bei einer Aktie. Diese Produkte verbinden Merkmale von Wertpapieren mit einer breiten Beteiligung an Immobilienunternehmen. Im Unterschied zu börsennotierten Immobiliengesellschaften mit Sonderstatus bilden Indexfonds einen ganzen Markt oder Teilmarkt ab.
Aufbau und regionale Gliederung
Bei der Zusammensetzung eines Immobilien-Indexfonds wird auf verschiedene Merkmale geachtet, etwa auf gewerbliche Nutzung oder Vermietung und auf die Region der Objekte. Häufig wird nach Regionen wie Vereinigte Staaten, Welt, Europa, Euroraum und Asien unterschieden. Bekannte Immobilienindizes werden von europäischen Branchenorganisationen zusammen mit britischen und amerikanischen Indexanbietern veröffentlicht. Diese Indizes dienen vielen Fonds als Nachbildungsvorlage.
Passive und aktive Fonds im Unterschied
Aktive Fonds werden durch eine Verwaltung gesteuert, die Auswahlentscheidungen trifft und dafür bezahlt wird. Passive Indexfonds bilden dagegen einen vorhandenen Maßstab nach und verzichten auf diese laufende Auswahl. Dadurch sind passive Produkte meist kostengünstiger und transparenter. Für Immobilienanlagen können beide Formen geeignet sein, je nach Ziel des Anlegers.
Vorteile von Indexfonds
Da keine aktive Fondsverwaltung bezahlt werden muss, sind Indexfonds in der Regel kostengünstig. Anleger müssen auch nicht selbst Immobilien oder Gesellschaften auswählen. Die breite Streuung übernimmt das Produkt, und Anteile können jederzeit verkauft werden. Diese Flexibilität macht solche Fonds für viele Anleger attraktiv.
Risiken und Marktentwicklung
Ein größeres Risiko liegt bei Indexfonds in den Kursschwankungen, die höher sein können als bei anderen passiven Immobilienerträgen. Die Marktentwicklung hängt von vielen Faktoren ab, darunter Zinsniveau, Baukosten und Nachfrage nach Wohnraum. In den vergangenen Jahren war die Entwicklung häufig positiv, begünstigt durch günstige Bauzinsen und niedrige Leitzinsen der Europäischen Zentralbank. Besonders in Ballungsräumen bleibt die Nachfrage nach neuem Wohnraum hoch.
Gesetzliche Vorgaben für Immobiliengesellschaften
Der Gesetzgeber schränkt Spekulation und Handel mit Immobilien bei bestimmten Immobiliengesellschaften stark ein. Mindestens 75 Prozent des Gewinns müssen passiv durch Immobilien erzielt werden. Zudem müssen Immobilien mindestens 75 Prozent des Gesamtvermögens ausmachen. Diese Vorgaben sollen die Stabilität und den Immobilienbezug der Gesellschaften sichern.
Schutz vor Einfluss großer Aktionäre
Zum Schutz kleiner Anleger dürfen höchstens 10 Prozent des Investitionsvolumens an große Aktionäre verkauft werden. So soll verhindert werden, dass ein großer Geldgeber übermäßigen Einfluss auf Versammlungen bekommt. Außerdem müssen mindestens 90 Prozent der Gewinne ausgeschüttet werden. Diese Regeln stärken die Ausschüttungsorientierung solcher Anlagen.
Bezeichnung von Indexfonds verstehen
Die Bezeichnung eines Indexfonds kann lang und unübersichtlich wirken. Meist beginnt sie mit dem Namen der Fondsgesellschaft, gefolgt vom Namen des Indexes und weiteren Angaben. Zusätzlich hilft die Wertpapierkennnummer, verschiedene Produkte eindeutig zuzuordnen. Wer diese Bausteine versteht, kann Angebote schneller einordnen.
Beispiele für Ausrichtungen
Es gibt Indexfonds, die zur Hälfte Immobilienwerte aus den Vereinigten Staaten enthalten, während andere ausschließlich auf europäische Immobiliengesellschaften setzen. Wieder andere bilden globale oder europäische Märkte ab und streuen dadurch breiter. Große Fonds können mehrere Regionen und viele Gesellschaften umfassen. Die Wahl hängt davon ab, ob Anleger regional begrenzt oder weltweit investieren möchten.
Prüfung der Indexnachbildung
Bei der Nachbildung eines Indexes kann es zu Abweichungen kommen, wenn nicht alle Werte vollständig gehalten werden. Anleger sollten prüfen, ob der Fonds die Werte direkt hält oder auf andere Weise abbildet. Eine physische Nachbildung ist oft leichter verständlich. Die Kostenquote und die Fondsgröße sollten ebenfalls berücksichtigt werden.
Kriterien für einen geeigneten Indexfonds
Ein geeigneter Indexfonds sollte den Index möglichst physisch nachbilden und die enthaltenen Werte tatsächlich halten. Die laufende Kostenquote sollte höchstens 0,13 Prozent betragen, und das Fondsvermögen sollte mindestens 100.000 Euro umfassen. Die Ertragsrendite sollte wenigstens 4 Prozent erreichen. Ausschüttungen sollten vierteljährlich erfolgen.
