Immobilieninvestitionen: Grundprinzipien, Chancen, Fallstricke und die Grenzen der privaten Kapitalanlage

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Wenn man sich mit der Frage beschäftigt, wie sinnvoll eine Investition in Immobilien für den privaten Anleger ist, ist es hilfreich, zunächst den grundlegenden Zusammenhang zu verstehen: Bei allen Anlageformen, sei es bei Anleihen, Aktien oder eben bei Immobilien, gibt es eine sogenannte inhärente Rendite. Das bedeutet, es besteht eine Grundvergütung dafür, dass man anderen Menschen Wohnraum oder Gewerbeflächen zur Verfügung stellt. Diese Vergütung äußert sich in Form der Mieteinnahmen oder Pachten, die regelmäßig an den Eigentümer gezahlt werden. Die zentrale Überlegung ist: Warum sollte man nicht versuchen, zumindest einen Anteil seines Vermögens an dieser grundsätzlich vorhandenen Rendite zu beteiligen? Betrachtet man die historische Entwicklung, so zeigt sich, dass Wohnimmobilien in der Vergangenheit über einen Zeitraum von etwa 120 Jahren, wenn man die Inflationsentwicklung berücksichtigt, eine inflationsbereinigte durchschnittliche Rendite von etwa 2,5 Prozent pro Jahr erwirtschaften konnten – eine Zahl, die auf den ersten Blick durchaus attraktiv erscheint, wenn man die langfristige Perspektive und die globalen Durchschnittswerte betrachtet.

Die praktische Relevanz der Immobilienrendite

Vermutlich ist es für die meisten Leser oder Investoren keine große Überraschung: Betrachtet man die vielfältigen Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, so zeigt sich, dass es im Wesentlichen nur sehr wenige sinnvolle Alternativen gibt. Mit Ausnahme von minimalen, kaum nennenswerten Ausnahmen, macht es in der Regel keinen Sinn, in komplexe Finanzprodukte zu investieren, die auf Immobilien basieren. Dazu zählen vor allem sogenannte geschlossene Immobilienbeteiligungen oder verbriefte Immobilienkonstrukte, die in Form von Zertifikaten oder Fonds angeboten werden. Diese Produkte gelten in der Fachwelt als intransparent und oftmals teuer, was sie für den privaten Anleger kaum attraktiv macht. Sie dienen in erster Linie dazu, die Vertriebsstrukturen der Finanzbranche zu bedienen, und nicht im Interesse der Anleger.

Besonders dann, wenn bei solchen Produkten steuerliche Vorteile oder andere sogenannte „Anreize“ ins Feld geführt werden, sollte man sehr vorsichtig sein. Erinnern Sie sich noch an die sogenannten Ostimmobilien in den 1990er Jahren? Es war ein regelrechter Irrsinn – Objekte, die bereits beim Verkauf mindestens um die steuerlichen Vorteile zu teuer waren, wurden an den Mann gebracht. Banken, Makler und Vertriebe haben damals kräftige Provisionen verdient, während die Anleger oft keine Möglichkeit hatten, die Objekte überhaupt persönlich zu besichtigen. Das Ergebnis war meistens eine langjährige Durststrecke, die entweder im Stillstand endete oder im Totalverlust. Steuerliche Modelle sind zwar heute weniger verbreitet, aber sie existieren immer noch: Anleger, die darauf hoffen, Gewinne aus Immobiliengeschäften steuerlich auf null zu setzen, investieren häufig in sogenannte 6b-Fonds, die zwar kurzfristig attraktive Vorteile bieten, aber langfristig oftmals nur eine weitere Form von Risiko darstellen – eine Art Giftmüll im Mantel.

Risiken bei Betreiber- und Spezialimmobilien

Ein weiteres, häufig beworbenes Segment sind Betreiber- oder Spezialimmobilien, beispielsweise Supermärkte, Pflegeheime, Altenwohnanlagen oder Seniorenresidenzen. Vor einigen Monaten führte ich dazu ein Gespräch mit einem Arzt, der vor einigen Jahren in einer kleinen Stadt in einer ländlichen Region ein Projekt für betreutes Wohnen erworben hatte. Solche fertig geplanten Objekte werden gerne mit einer positiven Geschichte verkauft, die die demografische Entwicklung und die zunehmende Alterung der Gesellschaft betont. Das Ziel dahinter: Für den Verkäufer besteht der Vorteil darin, höhere Preise und Provisionen durchzusetzen, weil die Intransparenz bei solchen Objekten häufig hoch ist.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, fragte ich meinen Gesprächspartner: „Wo liegt das Pflegeheim genau? Hörst du die Hauptstraße in den Zimmern? Gibt es in der Nähe ein Café, ein Restaurant, ein Kino oder ein Theater? Wie oft fährt der Bus in die nächstgrößere Stadt? Ist die regionale Kreisstadt nicht vielleicht deutlich attraktiver, und was kostet dort eine vergleichbare Pflegewohnung?“ Die Antworten waren ernüchternd: Der Investor hatte das Objekt nie selbst besucht. Der Berater, der ihm das Projekt empfohlen hatte, war selbst dort investiert – das ist das klassische Verkaufsargument, das in der Branche allgegenwärtig ist. Es zeigt, wie sehr die Vertriebsseite auf den Verkaufserfolg ausgerichtet ist, während die tatsächliche Wertentwicklung für den Anleger kaum transparent ist.

Offene Immobilienfonds: Chancen, Risiken und die Risiken der Liquidität

Auch offene Immobilienfonds, bei denen Anleger laufend Ein- und Ausstiegsmöglichkeiten haben, sind mit erheblichen Problemen verbunden. Zwar gibt es einige wenige Produkte, die grundsätzlich vertretbar sind, doch diese sind für Privatanleger schwer zu erkennen und meist nur schwer zugänglich. Die Kosten sind hoch, und der tatsächliche Wert der Immobilienobjekte wird erst dann sichtbar, wenn eines verkauft wird. Die Verkehrswerte werden in längeren Abständen durch Gutachter ermittelt, wobei häufig eine Tendenz besteht, Bewertungsveränderungen nach oben oder unten zu glätten.

Interessenkonflikte sind bei dieser Anlageform leider die Regel: Beispielsweise werden problematische Objekte oft von einem Fonds in den nächsten verschoben oder in Fusionen eingebracht, um den Zusammenbruch eines einzelnen Fonds zu vermeiden. Besonders problematisch wird es, wenn zu viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile verkaufen wollen. Dann kommt es zu einer sogenannten „Run“-Situation, die den Fonds vor existenzielle Herausforderungen stellt. Ich selbst habe solche Situationen hautnah erlebt, als ich noch bei einer großen Bank tätig war: Vertriebsabteilungen mussten alles daransetzen, um neue Investoren zu gewinnen, um die bestehenden Beteiligungen zu stützen. Das ist für Berater unangenehm, für die Anleger aber noch viel mehr.

Nach der Finanzkrise 2008 kam es bei vielen offenen Immobilienfonds zu Zwangsabwicklungen, die zu erheblichen Verlusten führten. Zwar wurden die rechtlichen Rahmenbedingungen durch die Einführung von Kündigungsfristen für den Verkauf solcher Fonds verbessert, doch die grundlegenden Risiken bestehen weiterhin.

REITs: Investieren in Immobilienaktien – eine Brücke oder eine Spekulation?

Eine weitere Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen, besteht darin, in sogenannte REITs – Real Estate Investment Trusts – zu investieren. Das sind börsengehandelte Unternehmen, die im Immobiliensektor aktiv sind. Ob eine Investition in REITs eher eine Branchenspekulation oder eine echte Investition in Immobilien ist, darüber lässt sich viel diskutieren. Für den privaten Anleger gilt: Wenn man nicht unbedingt in diese Branche investieren möchte, sollte man das nur mit Maß und Ziel tun, und vor allem nur, wenn es in das eigene Risikoprofil passt.

Eigene Immobilie als Kapitalanlage: Chancen und Risiken im Detail

Am Ende bleibt die Frage, ob man nicht direkt eine Immobilie erwerben sollte. Das klingt auf den ersten Blick nach einer guten Alternative: Man hat eine physische Sache, die man anfassen kann, und es besteht die Möglichkeit, durch Vermietung regelmäßige Einkünfte zu erzielen. Allerdings ist der Weg dorthin mit erheblichen Nebenkosten verbunden: Je nach Bundesland fallen beim Kauf einer Immobilie zwischen 8,5 % und 11,5 % an Kosten für Makler, Grundbuch, Notar und Grunderwerbsteuer an. Das entspricht einer erheblichen finanziellen Belastung, die mit den Ausgaben für einen unabhängigen Honorarberater vergleichbar ist – und das bei einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren.

Hinzu kommen laufende Kosten: Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltung, Mietersuche, behördliche Auflagen und die energetische Sanierung. Diese Kosten summieren sich im Laufe der Jahre erheblich. Man sollte auch den Verschleiß an Nerven und die eigene Arbeitszeit nicht unterschätzen: Mieterwechsel, störende Reparaturen, behördliche Auflagen, Mietpreisregulierungen sowie der Druck durch energetische Vorgaben verlangen ständig Aufmerksamkeit. Das alles summiert sich, und in der Praxis bedeutet das: Eine Immobilie ist kein passives Investment, sondern ein Dauerprojekt.

Das große Risiko: Fremdfinanzierung und deren Folgen

Die größte Schwachstelle bei Immobilieninvestitionen liegt jedoch nicht nur in den Kosten oder den Marktschwankungen, sondern vor allem im hohen Fremdkapitalanteil. Viele Anleger finanzieren den Erwerb ihrer Immobilie mit erheblichen Krediten, häufig auch mit erheblichen Schulden. Das Problem: Das Objekt muss entweder funktionieren – also Mieteinnahmen generieren, die die laufenden Kosten decken – oder es wird zum Risiko. Im schlimmsten Fall wird die Immobilie wertlos oder kaum noch verkäuflich.

Erstaunlich ist, dass viele Anleger dieses Risiko kaum wahrnehmen. Ich erinnere mich an einen Investor, den ich „Herr G.“ nennen möchte, der den Großteil seines Vermögens in eine Gewerbeimmobilie in einer Randlage einer großen Stadt investiert hatte. Über Jahre stand er am Rande der Pleite, doch im Jahr 2019 sah er eine Chance, das Objekt mit großem Gewinn zu verkaufen und seine Schulden zu tilgen. Das war für ihn eine Erlösung, aber die Risiken, die er eingegangen war, waren kaum sichtbar.

Was Herr G. damals gemacht hat, nennt man Action Bias: Er hat alles unternommen, um aktiv zu bleiben, obwohl sich die Situation kaum verbessert hat. Flyer, Anzeigen, Versuche, Mieter zu finden – alles vergeblich, aber er fühlte sich „noch Herr der Lage“. Dieses Verhalten ist typisch für viele Investoren: Sie setzen alles auf eine Karte, weil sie hoffen, dass es irgendwann besser wird, und ignorieren die eigentlichen Risiken.

Langfristige Betrachtung und das Risiko der Blasenbildung

In Deutschland sind Immobilien nach wie vor sehr beliebt. Besonders in Toplagen wie München, Hamburg oder Frankfurt erleben viele Anleger enorme Wertsteigerungen. Doch die Geschichte zeigt, dass solche Erwartungen nicht immer gerechtfertigt sind. So haben beispielsweise Immobilien in München zwischen 1991 und 2007 inflationsbereinigt um rund 40 Prozent an Wert verloren – und das in einer der attraktivsten Städte Deutschlands. Trotz hoher Kreditzinsen damals – teilweise über 10 % – wurden diese Verluste erst nach Jahren sichtbar.

Wer in solchen Phasen durchgehalten hat, wurde oft belohnt – allerdings basierte das Ergebnis auf Glück, nicht auf einer rationalen Entscheidung. Das zeigt, dass Immobilien auch in Toplagen erheblichen Schwankungen unterliegen können. Es ist eine Illusion zu glauben, dass Immobilienwerte konstant steigen. Die Realität ist, dass die Märkte volatil sind, und Geduld allein keine Garantie für Erfolg ist.

Das Immobilienparadox: Subjektive Sicherheit versus objektives Risiko

Obwohl die objektive Risikoanalyse gegen Immobilien spricht, fühlen sich viele Privatanleger subjektiv dennoch sehr wohl bei Investitionen in Eigentum. Das sogenannte Endowment- oder Besitzgefühl spielt eine zentrale Rolle: Das Haus oder die Wohnung wird zum persönlichen Vermächtnis, zur Manifestation der eigenen Leistung, zum Symbol des Familienerbes. Besonders bei Erbschaften verstärkt sich diese emotionale Bindung erheblich – oft so sehr, dass sie die rationale Betrachtung verdrängt.

Ein Beispiel: Ein erfahrener Immobilieninvestor, den wir „Herr L.“ nennen, hat eine Immobilie geerbt, die im Laufe der Jahre erheblich an Wert gewonnen hat. Für ihn ist das Objekt mehr als nur eine Investition – es ist ein Denkmal für seine Familie. Das führt dazu, dass er den Gedanken, das Haus zu verkaufen, fast als Verrat empfindet. Bei Erbengenerationen entstehen häufig Konflikte zwischen emotionaler Verbundenheit und wirtschaftlicher Vernunft.

Steuerliche Privilegien und Gestaltungsmöglichkeiten bei Immobilien

Ein weiterer Grund für die Beliebtheit von Immobilien ist die Vielzahl an steuerlichen Vorteilen und rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten, die diese Anlageform bietet – oft im Vergleich zu Wertpapieren oder anderen Vermögensanlagen. So können Eigentümer bei denkmalgeschützten Objekten jährlich steuerliche Wertverluste ansetzen, und beim Verkauf von Immobilien gilt die Regel, dass Gewinne nach einer Haltefrist von mindestens zehn Jahren steuerfrei sind. Zudem können Eigentümer ihre Immobilien innerhalb der Familie steuerfrei übertragen, zum Beispiel durch das Vorbehalten eines Nießbrauchs oder eines Wohnungsrechts.

Auch die Möglichkeit, Eigentum auf mehrere Personen aufzuteilen, etwa durch Schenkungen oder Nießbrauchrechte, bietet erhebliche steuerliche Vorteile. Damit lässt sich die Vermögensnachfolge individuell und flexibel gestalten, ohne die Kontrolle über das Eigentum vollständig aufzugeben. Das Grundbuchsystem sorgt dabei für Rechtssicherheit.

Zudem sind Immobilien für Banken sehr attraktiv: Sie lassen sich leicht, günstig und rechtssicher fremdfinanzieren oder als Sicherheit für andere Zwecke einsetzen. Das ist bei Wertpapieren deutlich schwerer möglich.

Emotionale Bindung und die Gefahr der Selbsttäuschung

Neben den rein wirtschaftlichen Aspekten beeinflusst die emotionale Bindung an die Immobilie die Entscheidung, sie zu behalten oder zu verkaufen. Das sogenannte „Endowment-Phänomen“ beschreibt die Tendenz, an Eigentum festzuhalten, weil man es bereits besitzt. Bei Immobilien zeigen sich diese Effekte besonders stark: Das eigene Haus, vor allem, wenn es schon lange in der Familie ist, erhält eine eigene Persönlichkeit, eine Art Aura, die eine rationale Bewertung erschwert.

Viele Eigentümer entwickeln eine starke Fantasie, um das Objekt auch über den Tod hinaus zu sichern – etwa durch aufwändige Erbverträge oder Immobilienfonds, die den Besitz absichern sollen. Für die potenziellen Erben ist der Gedanke, das Haus verkaufen zu müssen, oftmals mit schlechtem Gewissen verbunden – als Verrat an den Vorfahren, an der eigenen Geschichte.

Vermögenswerte in der Erbfolge: Fluch oder Segen?

Gerade bei Erbschaften kann diese emotionale Bindung dazu führen, dass das ererbte Vermögen nicht zu mehr Lebensqualität führt, sondern vielmehr zur Belastung wird. Das zeigt das Beispiel einer Münchner Lehrerin, die ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, das in den letzten Jahren erheblich an Wert gewonnen hat. Anfangs war der Wert bei circa 12 Millionen Euro, mittlerweile bei 30 Millionen. Die Erbschaftssteuer, die auf den Wert entfällt, beträgt mehrere Millionen Euro. Zwar könnte sie durch die Vermietung der Wohnungen die laufenden Kosten decken, doch die hohen Steuern, die laufende Sanierung, die Verwaltung und die Mietpreisbegrenzungen machen das Vermögen schwer nutzbar.

Selbst wenn die Immobilie verkauft wird, bleibt die große Frage: Was ist der tatsächliche Wert? Und ob die emotionale Bindung nicht auch eine Form der Selbsttäuschung ist – das „Festhalten am Eigentum“ aus emotionalen Gründen.

Immobilien sind kein Allheilmittel – aber eine komplexe Anlage

Trotz all dieser Risiken und Fallstricke bleibt festzuhalten: Immobilien können für private Anleger in bestimmten Situationen erfolgreicher sein als die meisten anderen Kapitalanlagen. Das sogenannte „Immobilienparadox“ beschreibt die Tatsache, dass gerade die steuerlichen Privilegien, die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten und die emotionale Verbindung zu Eigentum den tatsächlichen Mehrwert ausmachen.

Dennoch gilt: Immobilien sind kein Allheilmittel. Sie sind unflexibel, aufwendig, teuer und kaum transparent. Das Risiko, sich durch schlechte Mieter, behördliche Auflagen oder Standortschwächen in eine schwierige Lage zu manövrieren, ist hoch. Deshalb sollte man immer im Blick behalten, dass eine Immobilie – ähnlich wie eine Aktie – letztlich nur eine Investition ist, die vom Markt, vom Standort und von der langfristigen Entwicklung abhängt. Wer sich dieser Tatsache bewusst ist, kann sein Vermögen sinnvoll einsetzen und sich vor emotionalen Fehlentscheidungen schützen.